Episode Transcript
[00:00:07] Speaker A: Viva! Bem-vindos a mais um podcast ACP com imagem, um podcast em vídeo sobre questões de mobilidade elétrica. Hoje acredito que o tema é daqueles que nos vão prender bem a atenção porque levanta muitas questões, há curiosidade. Qualquer pessoa que viva num condomínio terá interesse nesta temática que aqui vamos discutir nos próximos minutos e tenha ou não carro elétrico.
Vamos abordar aqui exatamente os carregamentos em condomínio, sobretudo nos edifícios já existentes, mas por que não também falar aqui nas novas construções que este é um tema que nos vai acompanhar, acredito eu, a mobilidade elétrica nos próximos anos e, portanto, é um assunto que está na ordem do dia. Foi convidado o advogado Vítor Amaral, obrigado pela disponibilidade. É presidente da direção da APGAG, a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, uma entidade de direito privado, sem fins lucrativos, que como engrega exatamente as empresas de gestão e administração de condomínios. Vítor Amaral é quem nos vai ajudar a tentar perceber mais o que é que está aqui em causa quando temos, por exemplo, moradores num prédio com uma garagem comum e que reclamam por parte da administração a instalação de pontos de carregamento coletivos ou tomadas individuais nos espaços de estacionamento, por exemplo, de que são proprietários ou são arrendados. Deixe-me antes de começar por lhe perguntar se esta questão da mobilidade veio para as empresas de gestão e administração de condomínios aumentar bastante o fluxo de trabalho É uma questão que, como eu já dizia, é premente nestes últimos anos.
[00:01:50] Speaker B: Muito bom dia. Em primeiro lugar, obrigado pelo convite e parabéns pela iniciativa do ACP.
É sempre bom termos diversos canais de comunicação e de informação para que as pessoas estejam devidamente informadas.
Na verdade é um tema recente, já com uma dozia de anos, mas cada vez mais atual.
É um tema que traz algum acréscimo de responsabilidade e de trabalho aos administradores, mas isto sobretudo porque o legislador não tem uma lei perfeita, eu até costumo dizer enquanto jurista que não há leis perfeitas, mas não tem uma lei adequada à realidade e especialmente à realidade dos condomínios. Não podemos esquecer que 5 milhões de portugueses vivem em condomínio, ou seja, metade da população portuguesa vive em condomínio e raros são os condomínios, mesmo muito poucos, que não têm garagens.
É óbvio que o problema é maior nos lugares de garagem, nos lugares de aparcamento, porque naquilo que se designa box ou garagem fechada, Apesar de poder também trazer alguma complexidade para o condomínio, é completamente diferente daquilo que é...
[00:03:35] Speaker A: O espaço é mais individualizado, não é?
[00:03:37] Speaker B: Exatamente. Porque, e até começando pela questão das boxes, A única preocupação é saber se a cabelagem, eu tecnicamente não percebo nada da parte elétrica, mas se tecnicamente não coloca em perigo a instalação do edifício, seja a instalação individual, a coletiva, porque também temos, embora erradamente, mas temos algumas boxes com ligações às áreas comuns de eletricidade, tomadas ligadas à rede coletiva do edifício. Mas, no que respeita às boxes.
[00:04:28] Speaker A: Não.
[00:04:28] Speaker B: Há esta problemática que existe nos lugares de garagem, porque nos lugares de garagem, nos edifícios mais antigos, não existe instalação ou... Por isso é que também a.
[00:04:44] Speaker A: Lei é diferente, não é? Desde 2010, há construções antes e depois de 2010.
[00:04:49] Speaker B: Portanto, a lei faz esta baliza de prédios até 2010 e pós-2010, mas temos muitos prédios depois de 2010 que continuam a não ter as condições necessárias.
Naqueles que são os prédios Depois de 2010, o condomínio tem pouca intervenção, porque parte-se do princípio que, tecnicamente, o edifício está habilitado a suportar a instalação de carregadores, de diversos carregadores.
O ideal, e penso que o futuro será esse, e até penso que em alguma construção atual, O ideal é que cada alugado a parcamento tivesse já de raiz a instalação própria para fazer o carregamento de viaturas elétricas. Isto não significa que o proprietário da fração tivesse que ter um veículo elétrico, mas quando o quisesse...
[00:05:55] Speaker A: Estando a infraestrutura já preparada.
[00:05:57] Speaker B: A infraestrutura estava preparada.
[00:05:59] Speaker A: Já agora, só para explicar de uma forma muito sucinta, as garagens, habitualmente, em termos daquilo que é o sistema elétrico, estão dimensionadas para questões de iluminação, eventualmente para os elevadores, mas só as construções mais recentes poderão estar devidamente equipadas para suportar cargas de veículos elétricos.
[00:06:20] Speaker B: Exatamente.
[00:06:20] Speaker A: O problema põe-se exatamente aí.
[00:06:22] Speaker B: O problema põe-se aqui, porque Imaginemos um prédio de uma dúzia de frações, um edifício pequeno, antigo, que não tem a cabelagem suficiente para suportar grandes cargas elétricas. E há meia dúzia de condóminos, portanto 50% dos condóminos querem instalar um carregador elétrico. Podem não ter capacidade.
Por isso, aquilo que era necessário fazer, sensibilizar, apoiar, mais na minha opinião do que apoiar a instalação dos próprios carregadores, era apoiar para a reformulação de toda a infraestrutura elétrica dos edifícios.
Era vantajoso não apenas para os carregadores elétricos, mas para tudo mais. Porque hoje a evolução é enorme.
Estamos a falar já numa era que se fala muito de ideias de há uns tempos para cá, não é só agora, de robótica.
E para tudo isto é necessário que o prédio tenha as infraestruturas necessárias. Por isso, o importante era haver apoio para os condomínios se prepararem para o futuro.
e preparar para o futuro é se calhar ter que reformular toda a linha elétrica, toda a rede, toda a infraestrutura da rede elétrica do edifício, porque isto coloca em causa Inclusive a segurança do próprio prédio. Não apenas o funcionamento, porque, por exemplo, no edifício, como há aqueles que referi também como exemplo, se os seis carregadores elétricos estiverem a funcionar ao mesmo tempo, se calhar o elevador não funciona.
e o elevador não funciona.
[00:08:15] Speaker A: Ou seja, é carga demais para o sistema que foi concebido, não é?
[00:08:18] Speaker B: Mas, como disse, e bem, mais do que a questão funcional tem a ver com a segurança.
Porque uma sobrecarga elétrica, como é óbvio, repetindo, não sou técnico, mas penso que não é preciso ser técnico para perceber que a segurança está em risco. Pode haver um...
um curto-circuito. Pode haver uma sobrecarga de aquecimento da cabelagem que provoque um incêndio. E depois há um pouco a tradição portuguesa que é, se calhar desde a partir daí vamos ter mais cuidado e começar a fazer fiscalização.
[00:08:55] Speaker A: Correr atrás do prejuízo.
[00:08:57] Speaker B: Aos prédios. Portanto, inspecionar a ver se está devidamente dimensionado em número de carregadores comparativamente com a cabelagem.
[00:09:10] Speaker A: Então, neste caso e perante o cenário que nos acaba de descrever, quais é que têm sido os principais problemas reportados e que têm conhecimento na gestão habitual de qualquer condomínio?
[00:09:24] Speaker B: Como estávamos a falar, esta problemática da instalação dos carregadores coloca-se precisamente pela capacidade de quantos é que podemos instalar, quantos é que não podemos.
Esta é uma questão.
A outra, que é aquela que é mais polémica, porque esta até se vai resolvendo.
Vai-se resolvendo porquê? Porque ainda não há um número tão grande de viaturas elétricas quanto era desejável. Portanto, ainda há alguma resistência, embora, e esses dados, o ACP tem muito melhor do que eu, mas penso que há um crescimento.
[00:10:02] Speaker A: Sim, todos os anos têm vindo a aumentar.
[00:10:03] Speaker B: Têm vindo a aumentar, portanto, e há que preparar o futuro, mas Este ainda não é o principal problema que se coloca nos condomínios. O principal problema que se coloca nos condomínios é depois a contagem da eletricidade. E aqui é que muitas vezes passa para o administrador a responsabilidade e o trabalho a crescer e temos já muitos administradores profissionais ou não que dizem, não, mas eu não tenho que fazer este trabalho, andar agora a contar o consumo de eletricidade de cada um dos condóminos que tem um carregador elétrico, nem pensar, eu não faço isso.
Há sistemas e sem fazer publicidade a nenhuma das marcas, porque eu penso que até as principais que têm estes sistemas, há sistemas que permitem fazer já a contagem individualizada sem intervenção humana. Portanto, sem que o administrador tenha que fornecer essa contagem.
Mas é a questão principal hoje, é essa. Como é que vamos distribuir? E depois aquele receio... Porque não é.
[00:11:20] Speaker A: Chegar a um lugar de garagem e ligar o meu carro, ainda que não tenha uma wallbox, digamos assim, um equipamento próprio com um carregamento, com uma carga superior, o carro pode ser ligado à ficha comum do prédio, não é?
[00:11:33] Speaker B: Pois pode, mas não pode fazer.
Não o deve fazer.
Os equipamentos que existem nas partes comuns dos edifícios, e esta é uma questão que é recorrente e que é muito colocada, esses equipamentos, sejam eles quais forem, não podem ser para uso privado, para uso particular. E uma coisa que é muito comum, falando-se de viaturas, é a eletricidade e a água.
É uma tomada para ligar o carro elétrico, é uma tomada para aspirar o carro, é a água para lavar o carro. Portanto, são bens e são serviços que são comuns, que só podem ser utilizados havendo autorização de todos os condóminos.
[00:12:14] Speaker A: Então vamos partir aqui do princípio, num caso típico de eu ter uma garagem, ou seja, partilhar um espaço que está em áreas comuns de estacionamento.
Antes de mais nada, se eu quiser instalar um equipamento e ainda antes de saber se o prédio tem infraestrutura suficiente em termos de sistema elétrico para poder receber esses carregamentos, eu tenho que pedir antes de mais uma autorização. Esse é o primeiro ponto.
[00:12:42] Speaker B: Nem é bem pedir autorização. O legislador até vai um bocadinho mais longe.
Porque o legislador aquilo que pretende, e penso que é um objetivo válido e correto, é fomentar os carregadores elétricos nos edifícios e a comercialização de viaturas elétricas o mais possível. E por isso há os apoios, como bem sabem.
Agora, aquilo que o condomínio tem que fazer não é pedir, é comunicar.
Ele tem que comunicar por escrito, estamos a falar nos prédios antes de 2010, ele tem que comunicar por escrito ao administrador e o administrador tem que ser diligente, porque se o administrador nada disser, a autorização está dada.
[00:13:38] Speaker A: Independentemente do prédio ter o sistema elétrico dimensionado.
[00:13:43] Speaker B: Exatamente, exatamente. Por isso é que comecei por abordar a questão da legislação. Porque a legislação está muito aquém da realidade.
Deveria ser completamente revista e ser alterado este regime da mobilidade elétrica, especialmente naquilo que respeita aos condomínios e ao carregamento de viaturas.
Porque se o administrador nada disser porque é amigo do condómino ou porque se esqueceu, aquele condómino faz a instalação porquê?
porque pode, e isto é o que está previsto o administrador fazer, pode, por exemplo, haver mais um ou dois condóminos que também já tenham manifestado o interesse em fazer a instalação desses carregadores. Então, deve ser feito um trabalho em conjunto.
E o administrador tem que, no prazo de 30 dias, comunicar a dizer não faça nada porque há mais condóminos que querem fazer.
No entanto, o condómino que faz esta comunicação, no fundo solicitação, embora aquilo que ela lhe diz é apenas comunicar, o condómino tem 90 dias para aguardar só.
Porque se naqueles 90 dias, sendo mais práticos, imaginemos isto, há um condómino que comunica ao administrador.
E o administrador diz-lhe, não faça nada porque há mais condóminos interessados em instalar.
O condómino aguarda e passado 90 dias não é feito nada.
Passados esses 90 dias, ele pode novamente colocar. Porque nos 90 dias o administrador aquilo que deve fazer é promover a realização de uma Assembleia, para que o assunto seja levado à Assembleia, para que se faça a tal instalação coletiva de interesse de mais do que aquele condomínio que tinha comunicado.
[00:15:43] Speaker A: Falando nessa questão da região de condóminos, pode também opor-se a essa instalação?
[00:15:50] Speaker B: Pode, mas fundamentadamente. Tem que haver fundamento para isso. E não é muito difícil. Mas até não é nada difícil. Se calhar estou aqui a abrir a possibilidade que muitos não terão pensado porque ela é tão fácil de se opor que considero, não digo um erro porque vão compreender que de certa forma isto também faz sentido, mas estamos a falar da colocação quase de certeza, e reportando novamente a prédios antes de 2010, quase certeza à necessidade de passar cabelagem nas áreas comuns.
Ora, se estamos a falar da passagem de cabelagem nas áreas comuns, estamos quase obrigatoriamente a falar da alteração à linha estética do edifício.
E quando estamos a falar de uma alteração estética ao edifício, é necessária a aprovação de dois terços do valor total do prédio, seja para que fim for. Para fechar uma baranda, para, sei lá, construir uma marquise para uma iluminação.
[00:16:56] Speaker A: Os.
[00:16:58] Speaker B: Custos, até os condóminos que pretendem fazer a instalação podem dizer não, nós assumimos o custo. Podem esbarrar nesta questão que é tão simples, tão simples, porque é quase inultrapassável fazer-se uma instalação de uma wallbox sem passar cabelagem pelas áreas comuns.
E depois aqui tem que imparar o quê? O bom senso. E por isso a conjugação deste interesse tem que ser coletiva e nunca ser feita individualmente, porque imaginemos três condóminos e vamos falar só de três que colocam a wallbox respeitando, fazendo a comunicação e o administrador até dizendo, olha ninguém disse nada, ok, podes colocar. E um deles coloca a cabelagem vermelha, outro amarelo, outro azul.
Um coloca a cabelagem de 3 cm e o outro chamou lá, desculpem a expressão sapateiro com todo o respeito que eu tenho pelos sapateiros, mas que não é um técnico credenciado e passa uma calha de 10 ou 12 cm para passar um cabo de uns milímetros de espessura. Portanto, isto não é correto. Daí que esta questão estética também está salvaguardada.
E havendo conjugação de interesses, por que não passar pela mesma cabelagem? Por que não, tecnicamente, passar-se a cabelagem por um sítio onde cause menos impacto visual?
É completamente diferente fazer isto em conjunto, 3, 4, 5, 6 condóminos e de acordo com a Assembleia, do que cada um fazer a seu modo próprio e com as consequências que daí vai.
[00:18:46] Speaker A: As novas construções, a lei diz claramente, faz essa... antes e depois de 2010, hoje quem for construir um prédio tem já a obrigatoriedade de ter um sistema.
[00:18:59] Speaker B: Elétrico dimensionado para... Dimensionado, exatamente.
[00:19:03] Speaker A: É algo que também valoriza os próprios edifícios.
[00:19:05] Speaker B: Por isso, eu pego novamente naquela questão dos apoios que eram necessários para reformular a rede elétrica, a infraestrutura elétrica, porque isto valorizava também o edifício.
Porque nós temos metodologia, tipologia, mas metodologia de construção muito diferente daquilo que é atual, daquilo que era nos anos 80, 90, que foram os anos do boom da construção.
É incomparável a qualidade de construção atual para a qualidade de vida das pessoas. Não estou a falar até da qualidade de vida construtiva, que se calhar construía-se melhor nos anos 80 e 90 do que hoje, digo eu, sem isto ser uma afirmação.
Mas a qualidade de construção no sentido de dar mais qualidade de vida aos condóminos, aos atentes dos edifícios, hoje é comparavelmente maior. Por exemplo, nós temos hoje janelas com corte térmico, vidro duplo, que são muito boas em termos de insonorização, de não permitir a saída da temperatura interior e não permitir a entrada do frio e calor externamente.
Nós não tínhamos isso há 20 anos atrás.
e hoje infelizmente ainda se continua a construir pela construção acessível e económica dessa forma que não deveria ser permitido. Por isso a cabulagem tecnicamente deve obter determinadas regras já a partir de 2010 mas algumas vezes ainda não é totalmente aplicado. Portanto, era necessário criar infraestruturas capazes nestes prédios mais antigos para depois então aí sim apostar mais na mobilidade elétrica.
[00:21:04] Speaker A: Já ouvi aqui críticas realmente àquilo que diz, o pouco que diz a lei relativamente a este assunto e àquilo que é preciso mudar. Como é que está a nossa legislação comparativamente aos nossos vizinhos europeus, nomeadamente Espanha, França?
A outros?
[00:21:18] Speaker B: Não, não estamos muito diferentes.
Porque nós até somos dos países que de certa forma se abriu mais à mobilidade elétrica, às viaturas elétricas, aos carregadores mesmo públicos.
[00:21:32] Speaker A: Mas esta é uma questão que pode ser um entrópio, digamos, ao incentivo para a mobilidade.
[00:21:37] Speaker B: Sem dúvida, sem dúvida, porque vamos ser práticos. Eu se viver num condomínio anterior a 2010, eu tenho alguma dúvida em comprar uma viatura elétrica.
Porque não sei o que me vou deparar, o que é que os meus vizinhos vão pensar-se, vão colaborar-se, vão querer. Depois posso já ter no meu prédio três, quatro carregadores e dizer, mas eu agora se calhar já não consigo colocar o quinto ou o sexto ou o sétimo.
Portanto, isto só se elimina de raiz. E de raiz é não andar.
A preparar a cabelagem para um carregador, para dois carregadores, é preparar a infraestrutura do edifício para o número de carregadores necessário que seja possível colocar naquele edifício. Se tem 10 lugares de garagem, seja possível colocar os 10. Se tem 20, que seja possível colocar os 20.
[00:22:35] Speaker A: Deixe-me colocar-lhe uma pergunta prática.
Imaginando um ponto coletivo de carregamento numa garagem, num estacionamento privado, essa gestão da utilização do posto faz-se como qualquer outro posto na via pública?
Ou seja, tendo em conta que quando eu estou a carregar o meu vizinho tem de esperar? A lei é omissa sobre essa questão?
[00:22:57] Speaker B: É absolutamente omissa.
Por isso é que eu digo que em termos legislativos há um longo caminho a percorrer.
Ter a atual legislação é melhor que ter nada, sem dúvida.
Foi um bom ponto de partida, sem dúvida. De certa forma inovador e que estava mais ou menos na linha do que já se fazia em alguns países, também sem dúvida.
Mas já decorreram mais de 10 anos.
[00:23:26] Speaker A: E tendo em conta aquilo que é o posicionamento de Portugal relativamente à mobilidade elétrica, com grande adesão, era preciso agora complementar também com essa legislação.
[00:23:35] Speaker B: Sim, sim, era preciso fazer uma grande alteração a esta legislação.
E repetindo-me...
[00:23:41] Speaker A: O que é que a vossa associação está a fazer para tentar alterar o Estado de Arte?
[00:23:49] Speaker B: É muito difícil porque em Portugal Quando se pretende alterar aquilo que está mal ou criar aquilo que não existe ou se tem grandes lobbies para conseguir isso ou a dificuldade é enorme. Eu vou dar um exemplo. Há atividade que não tem a ver com a mobilidade elétrica mas tem a ver com condomínios e de certa forma com esta realidade da mobilidade elétrica porque defendemos que a regulação também devia ter isto em mente.
A atividade de administração de condomínios é uma atividade descredibilizada, desvalorizada e é uma atividade que lida com o património de 5 milhões de pessoas.
[00:24:37] Speaker A: Mas a vossa associação é bem reconhecida nesta matéria, portanto tem esse peso institucional.
[00:24:43] Speaker B: Mas não há regulação da atividade.
Não há. Eu posso ser administrador de condomínio, que estou a lidar muitas vezes com milhões de euros, em condomínios de maior complexidade e de maior dimensão podemos estar a falar de milhões de euros, e não há sequer obrigatoriedade a ter porta aberta.
Não há obrigatoriedade a ter um seguro de responsabilidade civil. Aliás, até em Portugal nem há o seguro de responsabilidade civil para a administração de condomínios, tendo em conta que não há regulação e o risco da atividade.
Portanto, até para isto que andamos há 20 anos, a lutar para a regulação da atividade, quer para a segurança das pessoas, não para a segurança das empresas, porque aquilo que as empresas de menor responsabilidade ou até de qualidade pretendem é que até não haja regulação nenhuma. Agora, se queremos valorizar o setor, se há empresas que querem trabalhar com qualidade e valorizar o setor, têm que trabalhar como deve ser e têm que ter uma orientação e têm que ter uma tutela.
Nem sequer tutela há.
Se no seu caso concreto, no caso de um cidadão qualquer que vive em condomínio e pretende fazer uma reclamação de uma administração de condomínio, vai fazer o quê? Escrever no livro de reclamações. O livro de reclamações vai para o INPIC, que é quem tutela a parte imobiliária. E o INPIC vai responder...
[00:26:14] Speaker A: O INPIC é o Instituto Português de Imobiliária.
[00:26:16] Speaker B: Exatamente. E o INPIC vai responder de uma forma muito simples. Não podemos intervir porque a atividade não é regulada.
[00:26:24] Speaker A: Estamos a terminar o nosso tempo. Uma última questão.
Talvez apelar.
Pergunto eu, acho que estão ao bom senso para estes carregamentos de viaturas elétricas em espaços de condomínio.
Qual é o melhor conselho que aqui pode deixar?
[00:26:46] Speaker B: Em primeiro lugar, acreditar que a viatura elétrica é uma vantagem.
Eu falo por experiência própria, tenho viaturas elétricas há 7 anos e é garantidamente uma vantagem. Há desvantagens porque nada na vida é perfeito e por isso não é só vantagens, mas comparativamente às viaturas a combustão há várias vantagens e não é apenas ambiental. É preciso acreditar, porque se não acreditar também não vai sequer questionar se pode ou não pode colocar carregadores elétricos no seu lugar de estacionamento.
E depois agir coletivamente.
Havendo esse interesse, que eu julgo que deve haver e entendo que deve haver, mas depois conjugar isto com o interesse dos vários condóminos e pensar no futuro. Pensar, não egoisticamente dizer perante uma situação de um condómino que coloque esta questão, mas eu não quero viatura elétrica, mas não quero hoje, amanhã, pode querer.
ou pode querer vender a sua fração, o seu apartamento e o facto de ter lá um ponto de carregamento ou do edifício estar com a instalação em condições de poder vir a ser instalado o carregador, isto vai valorizar a sua fração. Por isso, o conselho que dou é que acreditem e trabalhem em conjunto no condomínio para que todas as soluções sejam pensadas coletivamente e não individualmente.
Ah, e um outro conselho que eu já aqui foquei de uma forma até um bocadinho superficial e o julgo que é muito importante. Para fazer a instalação de carregamentos elétricos, ou até para verificar se o edifício tem condições para isso, socorram-se técnicos, técnicos credenciados, devidamente registados e que sejam capazes de dar uma resposta credível.
[00:28:49] Speaker A: Porque isso faz toda a diferença, claro, naturalmente. Agradeço a Vitoria Amaral, Presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios. Ficámos aqui com uma certeza, ou várias certezas, uma delas a necessidade de alterar a lei, ser a lei mais completa para esta para esta problemática porque foi aqui dito também que os carregamentos em condomínios pode realmente ser um entrave ao incentivo à própria mobilidade elétrica.
Obrigado em nome do ACP pela disponibilidade e por nos elucidar sobre tantas estas questões que envolvem os carregamentos elétricos em condomínios. O tema destes últimos minutos. Obrigado e até à próxima.
